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每月等额还款
每月等额还款即等额本息还款法,指借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
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逐月递减还款即等额本金还款法,指本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减;由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
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“营改增”出台后 房价是涨是降你清楚了吗?

    作者:曲靖金正集团     日期:2016-3-21 9:41     点击:2076次
  • 本文来源:21世纪经济报道

        李克强总理3月18日主持召开国务院常务会议,为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求,进一步减轻企业负担,促进经济结构转型升级,会议进行了部署。从5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。

    有关部门估算称,预计今年实施营改增可减轻企业税负5000多亿元。李克强说,今年中央政府赤字率提高到3%,财政赤字增加5600亿元,这些钱要主要用于给企业减税。

    近期,国家税务总局局长王军也表示,这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

    那么,“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了?

    现在二手房交易要缴哪些税?

    目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

    其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

    “营改增”后二手房交易税费是增是减?

    对此,链家网认为,国家营改增的改革方向和本意是减轻税负,二手房交易的整体税收是下降的,不会增加。

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    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“营改增”的背景下,是增加负担还是降低负担,本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释:

    第一类:购房者购买了一套50万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额为5万元。(增值税=销项税额-进项税额)

    第二类:购房者购买了一套90万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额为1万元。

    “如此对比,就基本上能够看出,房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额,而房屋增值小的则可以少交纳。”严跃进表示。

    上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,需视不同情况而定,并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。

    也有分析人士认为,对于房产证在5年以上的,营改增则是一个利空消息,因为当初的价格很低,增值部分很大,如果按照11%来增收增值税,那么税负非常大,势必会导致房价的大跌;营改增以后,买卖二手房无需再考虑是否满两年,因为都是按照增值部分来缴纳,国家就是为了鼓励交易、流通。

    “房价地图”是这样的,该买还是该卖?

    弄清楚了“营改增”二手房税费的变动,我们就要了解下手里的房,或是心仪的房最近涨了吗?答案是……

    房价又涨了!但你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗?你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多“低”吗?

    中国房价地图

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    这份“中国房价地图”包括全国70个主要城市的最新(2016年2月)房价数据,由中金公司房地产领域专家跟踪、搜集、整理多方资料(包括搜房网、一些房产中介及其他数据源)制作而成。

    如果你对上述房价数据没啥概念,看下图:

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    100万对99.99%的中国人来说,都不是一个小数字,但对于房价、尤其是北上深的房价来说……

    中国房价收入比地图

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    如你所知,房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人(或家庭)来说,买房是一辈子的事。

    如果将各城市房价和房价收入比进行排列,如下:

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    中国工资地图

    和房价不同,中国各城市人均工资相差并不大,如下:

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    70个主要城市中,2014年平均工资(城镇就业人员平均工资)最低的邯郸只有41219元,最高的北京(在岗职工平均工资)人均102268元,不足邯郸的2.5倍。要知道,北京房价(70943元/平米)可是邯郸(5097元/平米)的13.9倍。

    假如北京邯郸两地房价存在套利空间,是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢?

    如果将各个城市的房价与工资做成一个散点图,如下:

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    经济增长、房价、收入,人口全能解释清楚!

    人口老龄化来临之后,经济减速是必然的,因为负担重了,而横向对比日本韩国,这些成功跨越中等收入陷阱的国家,无一例外的都是当时过坑的时候年轻,腿脚利索。所以人家一使劲就跳过去了。而咱们现在应该已经不具备这个能力了。所以全国平均而言,跨不过中等收入陷阱是个大概率事件。

    当然这里还得说一句,特大城市除外,因为特大城市其实就是在用吸星大法,吸走了全国的精壮劳动力,以上海为例,年轻的人口还是很多的,这么多的年轻人口,使得上海的经济已经基本达到了发达国家的水平,人民收入也已经入围,当然房价几乎跟纽约,伦敦,洛杉矶差不多了。

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    那么现在问题又来了,尽管上海在全国范围内很年轻,但相比于自己的以往而言,上海也变得越来越老了,而且在严格控制特大城市人口的政策指导下,上海的人口开始出现了明显的拐点,一开始我还以为是炒作,后来拿到了上海的用水用电的数据图一看,真的是人口减少了,起码是人口不在流入了,跟上海一样,北京也出现了同样的问题。

    而这10几年来一线城市之所以房价一直涨,就是因为永不停歇的人口流入,一年增加几十万上百万人口,再加上货币超发,所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段,相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。

    我们可以看看,日本和美国当年房价和人口的对比,又是一个巧合,人口老龄化来临之后,房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢?我相信会的,最简单的道理,房子是给人住的,你改善需求,也要把之前的房子卖给比你更穷的人,如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候,所有改善性需求的链条都会中断。

    而人口不增长,甚至负增长,就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧,一线大城市的常住老年人口,将会释放出巨大的房屋供给,北京上海是否还缺房子,确实是个巨大的问题。

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    最后做个注解,我常常在想,北京有多少套房子,这个数据很难调查吗,但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相,因为其实简单算就知道房子已经供大于求了,以2015年北京2100万人口计算,每人30平米,大概就是6亿平米,按照一套房子90平米粗略统计,大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候,一不小心泄露了天机:北京全市现有589.36万户“一户一表”居民用户。

    换句话说,一户一表,你怎么也得有个房子才能叫一户吧,所以至少有589万套房子,再加上其他房产,北京存量房数量在2012年你的时候,就至少应该达到600万套。2015年的竣工面积大约是2600万平米,大概是小30万套。

    换句话说2012-2015这三年间,北京至少还得增加个100万套,够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口,所以怎么算都是够住了。未来人口下降,会让房子稀缺这个谎言不攻自破。